ОБЪЕДИНЕНИЕ «СЕВЗАПМЕБЕЛЬ» – ОДИН ИЗ КРУПНЕЙШИХ ПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ МЕБЕЛИ НА СЕВЕРО-ЗАПАДЕ – ПОМИМО ОСНОВНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АКТИВНО РАБОТАЕТ И НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. ХОЛДИНГ СДАЕТ В АРЕНДУ СВЫШЕ 100 000 КВ.М ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ, СКЛАДСКИХ, ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ, А ТАКЖЕ ОБЪЕКТЫ СТРИТ-РИТЕЙЛА. УПРАВЛЯЕТ ЭТИМИ АКТИВАМИ ДОЧЕРНЯЯ СТРУКТУРА – DOMINAT ESTATE. В РАЗГАР КРИЗИСА БОЛЬШАЯ ЧАСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ БЫЛА ПЕРЕДАНА В УПРАВЛЕНИЕ VMB TRUST. О ТОМ, ЧЕМ ВЫЗВАНО ТАКОЕ РЕШЕНИЕ И НАСКОЛЬКО СОБСТВЕННИК ДОВОЛЕН УПРАВЛЯЮЩИМ, КАК ОБЪЕДИНЕНИЕ НАМЕРЕНО РАСПОРЯДИТЬСЯ АКТИВАМИ И КАКОВА СУДЬБА МЕБЕЛЬНОГО ТЕХНОПАРКА, РАССКАЗАЛА ДИРЕКТОР ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ АКТИВАМИ DOMINAT ESTATE АННА САРКИСЯН.
  

– Около трех лет назад вы передали УК VMB TRUST порядка 70 000 кв.м площадей. Это решение было вызвано кризисом на рынке?
– Нет, наоборот. Я целенаправленно шла к этому определенное время,и кризис меня не остановил, хотя почти все собственники тогда пытались сократить издержки, избавляясь от привлеченных управляющих. В китайском языке кризис обозначается двумя иероглифами: опасность и возможность. Для меня он стал возможностью. Абсолютное удовлетворение – это худший путь развития. Поэтому я люблю проблемы и не боюсь их. Именно в этот момент можно продвинуться куда-то дальше. Мы прошли кризис с очень хорошими показателями: практически ничего не потеряли – ни в оборотах, ни в арендаторах. Кстати, мы передали VMB не 70 000, а более 100 000 кв.м, оставив себе только объекты стрит-ритейла.

– Неужели и ставки в кризис не снижали?
– Снижали, но если в среднем по городу цены упали на 40-50%, то мы уменьшили их на 20%. Чтобы не потерять арендаторов, я тща- тельно работала с каждым, давала длительные каникулы, придумывала какие-то схемы последующих выплат, отсрочки. Мне неважно было заработать здесь и сейчас, надо было сохранить арендатора. В результате, когда средняя «температура» по городу была минус 40% (по заполняемости), у меня всего минус 5%... Клиенты от нас не уходят. Более того, в новой очереди бизнес-центра Dominat больше 30% – мои старые арендаторы или их знакомые. Люди поняли, что здесь можно работать спокойно и комфортно.
 
– Если у вас все обстояло благополучно, почему вы решили передать бразды правления сторонней организации?
– Когда я пришла в этот бизнес, здесь ничего не было, мне пришлось начинать практически с нуля. Одновременно я получила профессиональное образование в сфере управления (в США, Германии, Швеции). И поняла, что надо идти по европейскому пути. Считаю, что,как бы талантлив ни был человек, каждый должен заниматься своим делом. Наладив работу, я не считала нужным уделять и дальше столько времени управлению, если для этого есть профессионалы. У меня есть ведь и другая работа, другие увлечения. Кроме того, за семь лет управления я достаточно вникла во все тонкости, чтобы смело работать с наемными людьми.
 
– Осенью истекает срок контракта с УК. Насколько она оправдала ваши ожидания, что хотелось бы изменить в ее работе?
– Я намерена продолжать сотрудничество. Нам никуда не уйти, мы развиваемся так же, как и Запад. Конечно, управляющая компания не реализовала полностью все поставленные задачи. Может потому что я – перфекционист, и сама столько лет просидела в этом кресле, что точно знаю, как можно сделать лучше. Предъявляю завышенные требования к себе и, соответственно, к окружающим.Это молодой бизнес, где профессионалов крайне мало. Более того, у меня очень тяжелая площадка. Одно дело – сдавать помещения в новом бизнес-центре, другое – работать с различными объектами редевелопмента, где сконцентрированы производство, склады и офисы. Здесь совсем другие требования по экологии, пожарной безопасности, техническим возможностям. И я подбирала управляющего, имеющего опыт работы с подобными объектами. К сожалению, таких компаний практиче ски нет в городе. Я три года безуспешно ищу себе технического специалиста по обслуживанию зданий... Управляющие хорошо знают, как общаться с арендаторами, заключать договоры, проводить рекламные кампании и пр. Как управлять большим и тяжелым комплексом, они не знают. Этому не учат ни у нас, ни на Западе, я убедилась в этом, когда училась на курсах в разных странах. Поэтому мои претензии к VMB TRUST можно экстраполировать на всю российскую действительность. Но невзирая на объективные сложности компания справляется с ними, она очень старается, и это меня воодушевляет.
В городе довольно много заводов, которые требуют редевелопмента, а профессионалов по техническому обслуживанию нет. Никто не хочет вкладываться в обучение и образование персонала. У нас хорошо живут компании, занимающиеся торговлей, строительством, финансами, а нашей сфере нужно еще лет 20 на развитие. Поэтому такую УК, какую я хочу видеть у себя на объектах, наверное, невозможно найти, если не создавать самой.
 
– Какова структура и параметры ваших активов, сдающихся в аренду?
– У нас – три основные площадки. На Магнитогорской, 30 работает бизнес-центр Dominat Classic (порядка 10000 кв.м), недавно мы ввели вторую очередь (DominatModern) площадью 7500 «квадратов», реконструировав бывшее производство. Здесь же расположены производственные площади (около 20 000 кв.м) и склады(4000 кв.м). Рядом, на Магнитогорской 32, находится складской комплекс класса А площадью 11 500 кв.м, из которых 1500 – офисы. Он сдан целиком одному арендатору «подключ». На улице Дегтярева работает«микст» из производственных (8000 кв.м), офисных (7000 кв.м) и складских (6000 метров) блоков. Кроме того, в собственностиобъединения – несколько участков на территории Лен-области, а также помещения стрит-ритейла в центральных районах города.
 
– Сколько у вас объектов стрит-ритейла и как они используются?
– Шесть-семь помещений совокупной площадью около 3000 кв.м. Все они находятся в центральных районах (Невский, Каменноостровский, Литейный проспекты идр.) и сдаются в аренду под различные нужды, в основном там сидят банки. Помещения достаточно большие, в среднем – 500 кв.м.
 
– Почему два этажа во второй очереди бизнес центра на Магнитогор- ской решили отдать под торговлю?
– Не совсем так. В этом корпусе – четыре этажа общей площадью 7500 кв.м. Два верхних «нарезаны» на небольшие блоки, два нижних – open space. Под торговлю планировали только первый уровень, а на втором хотели посадить одного «якорного» арендатора.Сейчас как раз ведем перего-воры с потенциальным клиентом. Есть сомнения, что нам удастся организовать здесь успешную торговлю, место к этому не очень располагает. Но если не получится, я спокойно смогу сдать эти площади под офисы.
 
– Этот корпус сдан в эксплуатацию? Какова его загрузка сегодня?
– Верхние два этажа введены, и значительная частьофисных помещений уже сдана в аренду. Оставшиеся два уровня вот-вот будут го-товы. Сейчас там завершает-ся отделка помещений «под ключ». Идут переговоры с различными клиентами по крупным блокам. У меня нет вакантных площадей ни на одном объекте, кроме второй очереди Dominat, которая сейчас вводится.
 
– Почем сдаете помещения?
– Офисы – от 600 до 700 рублей за кв.м, торговые площади – по 800 рублей (triple net). С учетом высокого качества ремонта таких пред- ложений в городе больше нет.
 
– В каком классе позиционируете Dominat?
– ГУД официально сертифицировала объект в категории В, вот у меня висит диплом (показывает). Офисы на улице Дегтярева можно отнести к уровню С или вообще не классифицировать, хотя по соотношению доходов и расходов это самая прибыльная площадка.
 
– Со сдачей второй очереди бизнес-центра редевелопмент этой территории завершится или есть дальнейшие планы?
– В ближайшие три года, скорее всего, ничего делать здесь не будем. Все силы будут брошены на технопарк. Если мы хотим продолжать редевелопмент (а мы хотим), надо перебазировать основное производство. К сожалению, для строительства технопарка требуется не менее двух лет. Мы собираемся вводить его в два этапа. Примерно год потребуется на перевод мощностей. И только затем я буду иметь более точное представление о дальнейшей судьбе участка на Магнитогорской, 30.
 
– А площадки на Дегтярева?
– Там все сложнее. Многое зависит от политики города. С советских времен там располагалось наше мебельное производство. Мы владеем участком свыше 1,7 га и арендуем (вот уже более 20 лет) прилегающую терри торию в 3,5 га под склады. Сейчас мы разрабатываем проект планировки квартала. А дальше видно будет.
 
– Почем сдаются помещения в этом комплексе?
– Производственные площади в среднем по 250-350 рублей за кв.м в месяц, офисы – по 500-550 рублей, склады – от 250 (холодные) до 350 рублей (теплые).
 
– В каком состоянии проект мебельного технопарка на Индустриальном проспекте, одним из инициаторов которого выступает «СевЗапМебель»?
– Все движется по графику, сейчас идет проектирование. Точные параметры объектов и сроки строительства будут определены после стадии П. Общая площадь технопарка – 16,6 га, из которых «СевЗапМебель» займет около пяти гектаров. Надеюсь, свой участок мы начнем застраивать уже через год и до конца 2013-го должны сдать первую очередь.
 
– Кто выступает инвестором и какова стоимость проекта?
– Деньги вкладывают соучредители, будущие резиденты. Об объеме инвестиций можно говорить только после завершения проектирования. При строительстве производственных зданий учитывается огромное количество нюансов, которые трудно оценить, не имея проекта. У меня – своя строительная компания, и я со специалистами тщетно пыталась подсчитать затраты. Например, стоимость может варьироваться в пределах 30% в зависимости от того, какое оборудование будет установлено.
 
– Зачем вам технопарк, у вас вроде бы и так все благополучно?
– Квартал на Магнитогорской к 2015-му будет переведен из «промки» в зону деловой и жилой застройки. Очевидно, что такой кусок земли, окруженный зеле нью и реками, не может долго находиться под заводами, которые загрязняют воду и воздух. Для меня очевидно, что рано или поздно производство надо переводить на другую площадку. Зачем ждать, когда тебя попросят. Вокруг нашей территории заявлено довольно много жилых проектов. Завод напротив нас сейчас расторгает договоры с арендаторами, потому что уже через несколько лет на его месте должен появиться комплекс из жилых и офисных зданий.
 
– А как вы собираетесь распорядиться своими площадками?
– Очевидно, что здесь будут жилые дома и бизнес центры. Рек в городе много, но жилья на берегах очень мало. Думаю, лет через пять эти места вы вообще не узнаете.
 
– То есть срок жизни ваших объектов на этой территории – не более пяти лет?
– Производственных – да, но офисы здесь никому не помешают.
 
– Сколько у вас земель на территории Ленобласти и что вы собираетесь делать с ними?
– Около пяти участков совокупной площадью более 116 га. Они находятся во Всеволожском (Ириновка), Ломоносовском и Выборгском (за Зеленогорском) районах. Рынок земли, к сожалению, в застое, но у наших участков хорошая локация, я за них не беспокоюсь. Мы перевели их в нужную категорию (земли промышленности, ИЖС), подготовили всю документацию и выставили на продажу. К сожалению, в городе нет нормальных баз данных по земле, общих интернет-порталов. Я не смогла найти ни одну компанию, которая профессионально занимается куплей-продажей участков и управлением земельными активами.
 
– Все участки пойдут на продажу или что-то будете осваивать сами?
– Все, кроме одного. На участке в Выборгском районе запланирован коттеджый поселок «Старое Приветинское». Мы размежевали землю, проложили дороги и коммуникации, недавно начали продавать наделы без подряда.
 
– То есть холдинг «СевЗапМебель» стал девелопером в субурбии?
– Нет, это часть бизнеса нашей семьи, реализацией занимается привлеченная компания. Я начала изучать это направление только два месяца назад. Пытаюсь собрать воедино все активы, сформировать в нормальном виде коммерческое предложение; сейчас готовим сайт и приводим в порядок всю документацию.
 
– VMB TRUST будет управлять и вашими земельны ми активами?
– Я предложила им, они не отказались. Но это не значит, что отношения будут эксклюзивным.
 
– Вы упомянули о своей строительной компании? Что это за фирма и чемона загружена?
– Это генподрядная организация «Стройэксперт». Она ведет общестроительные и инженерные работы для нас и сторонних заказчиков. Мы возводили промышленные и коммерческие объекты, возможно, будем строить и жилые дома. Сейчас как раз идут переговоры об этом.
 
– То есть не исключено, что «СевЗапМебель» выйдет на рынок жилья?
– Вполне возможно. «СевЗапМебель» – это большой многопрофильный холдинг, у которого помимо всего прочего есть каменные карьеры в Армении, налажено производство и реализация ювелирных изделий и пр. Юридически - это разные компании, но их объединяет бизнес семьи Саркисян.